“VETO-CONSULTİNG” MMC-nin direktorunun 02 oktyabr 2013-cü il tarixli 02 nömrəli Sərəncamı ilə təsdiq edilmişdir

“VETO-CONSULTİNG” MMC-nin daxili qiymətləndirmə Metodologiyası

 Bakı 2013

1. Ümumi müddəalar

1.1. Bu metodologiya “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları”na, eyni zamanda yerli və beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğun olaraq hazırlanmışdır.
1.2. Bu metodologiya “VETO-CONSULTİNG” MMC (bundan sonra Cəmiyyət) tərəfindən qiymətləndirmə fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə bağlı prosedurları müəyyən edir.

2. Qiymətləndirmənin həyata keçirilməsi üçün əsaslar

2.1. Cəmiyyət tərəfindən qiymətləndirmə sifarişçinin müraciəti ilə tərəflər arasında imzalanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir.
2.2. Mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin qiymətləndirilməsi məhkəmənin ekspertiza haqqında, o cümlədən təkrar ekspertiza haqqında qərarı əsasında da aparılır.

3. İstifadə olunmuş anlayışlar

Likvidlik (satıla bilmə) riski – bu risk investisiya obyektinin (qiymətləndirmənin obyekti) nağd pulla satılmasının qeyri-mümkünlüyü ilə bağlıdır.
Qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyəri – zəruri marketinq aparıldıqdan sonra kifayət qədər məlumatlı, mənafelərini güdən və məcburiyyətsiz çıxış edən maraqlı alıcı və maraqlı satıcı arasında baş tuta biləcək kommersiya sövdələşməsi nəticəsində qiymətləndirmə tarixinə mülkiyyət obyektinin mübadiləsini nəzərdə tutan hesablanmış pul məbləğidir.
Qiymətləndirmə obyektinin likvid (ləğvetmə) dəyəri – əmlakın məcburi satış dəyəridir.
Qiymətləndirmə obyektinin ekspozisiya müddəti – qiymətləndirmə obyektinin açıq bazara qoyulduğu müddətdən başlayaraq onun satılması müddətinə qədər olan vaxt dövrüdür.
Qiymətləndirmənin aparılması tarixi – qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edildiyi təqvim vaxtıdır.
Qiymətləndirmə metodu – qiymətləndirməyə olan hər hansı bir yanaşma çərçivəsində qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması metodudur.
Qiymət – qiymətləndirmə obyektinə və yaxud onun analoquna təklif olunan və yaxud ödənilən pul məbləğidir.
Qiymətləndirmə obyektinin analoqu – oxşar şəraitdə sövdələşmə qiyməti məlum olan və qiymətləndirmə obyekti ilə iqtisadi, maddi, texniki və digər xarakteristikaları üzrə oxşarlıq təşkil edən başqa bir obyektdir.
Qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyəri – qiymətləndirmə metodları və onlara olan müxtəlif yanaşmalar tətbiq olunmaqla qiymətləndirici tərəfindən hesablamaların bir yerə toplanılaraq alınan yekun nəticəni əks etdirir.

4. Qiymətləndirmə prosesinin başlanması

4.1. Sifarişçidən müraciət daxil olduqdan sonra, ilkin sənədlər əsasında onun qiymətləndirmə obyektinə olan hüquqları müəyyən olunur və yalnız sifarişçi qanunla müəyyən olunmuş belə hüquqlara malik olduqda qiymətləndirməyə dair müqavilə imzalanır.
4.2. Qiymətləndirməyə dair müqavilə hər iki tərəfdən imzalandıqdan sonra bunun üçün ayrılmış xüsusi jurnalda qeydiyyata alınır və digər sənədlər ilə birlikdə direktora təqdim olunur.
4.3. Qiymətləndirmə prosesinə sifarişçi ilə rəsmi müqavilə bağlandıqdan sonra, direktorun tapşırığına uyğun olaraq, Cəmiyyətin qiymətləndirmə üzrə mütəxəssislərindən biri tərəfindən başlanılır.
4.4. Qiymətləndirmə üzrə mütəxəssis aşağıda göstərilən sənədləri sifarişçidən tələb edir:

• Mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlər və ya digər hüquq müəyyən edici sənədlər;
• Texniki göstəriciləri əks etdirən rəsmi sənədlər;
• Nəqliyyat vasitəsinin texniki pasportu;
• Nəqliyyat vasitəsi Dövlət Yol Polisində qeydiyyata alınmayıbsa, Dövlət Gömrük Komitəsi tərəfindən gömrük qeydiyyatından keçməsi barədə arayış;
• Qiymətli kağızların dövlət reyestrindən çıxarış;
• Hüquqi şəxsin təsis sənədləri;
• Əsas vəsaitlərin, ehtiyatların, materialların, debitor və kreditor borcların inventarlaşdırılması aktı;
• Auditor rəyi;
• Daşınmaz əmlakın, maşın və avadanlıqların tam balans və qalıq dəyəri, balansa qəbul edilməsi ili haqqında arayış;
• Qoşulma nöqtələrinin və əsas texniki parametrlərin (diametr, uzunluq, kabelin markası) göstərilməklə mühəndis şəbəkələrinin texniki vəziyyəti haqqında arayış;
• Qeyri-əmlak hüquqlarında dair müvafiq sənədlərin surətləri və s.

4.5. Mütəxəssis əmlakın və mülkiyyətin növündən asılı olaraq 4.4-cü bənddə göstərilən sənədlərdən bir neçəsini və əlavə sənədləri sifarişçidən tələb edə bilər.

5. Əmlakın qiymətləndirilməsi

5.1. Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi prosesi özündə aşağıda göstərilən işləri birləşdirir:

• Qiymətləndiricinin qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi yerə getməsi, həmin obyektə və onun ətrafına baxışın keçirilməsi, fotoçəkilişlərin aparılması;
• Daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspertlərlə və mütəxəssislərlə danışıqların aparılması;
• Qiymətləndirmənin aparılması və Hesabatın tərtib olunması üçün məlumatların toplanması və təhlili;
• Müvafiq qiymətləndirmə standartlarına uyğun olaraq mövcud konkret halda daha məqbul sayıla biləcək qiymətləndirmə metodları və yanaşmalardan istifadə etməklə qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması;
• Qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyərini müəyyən edilməsi;
• Qiymətləndirmə haqqında Hesabatın tərtib olunması.

5.2. Müvafiq sənədlər əldə olunduqdan sonra, Mütəxəssis qiymətləndirmə obyektinə yerində baxış keçirir, lazımi texniki göstəriciləri, o cümlədən, Coğrafi İnformasiya Sisteminə (CİS) aid olan zəruri məlumatları əldə edir və obyektin foto şəkillərini çəkərək işə əlavə edir.
5.3. Zərurət yarandığı təqdirdə Mütəxəssis real dəyərin müəyyən olunması məqsədilə, daşınmaz əmlak sahəsi üzrə fəaliyyət göstərən ekspertlərlə və mütəxəssislərlə danışıqlar apararır və əldə etdiyi məlumatları işə əlavə edir.
5.4. Mütəxəssis qiymətləndirmə obyektinə dair bütün zəruri sənədləri əldə etdikdən sonra, onun texniki göstəricilərini, növünü və digər amilləri nəzərə alaraq, aşağıda göstərilən qiymətqoyma üsullarından birini və ya bir neçəsini müəyyən edir:

xərc yanaşması – aşınması nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə obyektinin əvəz olunmasına və yaxud bərpası üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanaraq qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları məcmusudur.
müqayisəli yanaşma – sövdələşmə qiymətləri məlum olan analoji obyektlə qiymətləndirmə obyektinin müqayisəsinə əsaslanaraq qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları məcmusudur.
gəlirlik yanaşması – qiymətləndirmə obyektindən gözlənilən gəlirin müəyyən edilməsinə əsaslanaraq qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları məcmusudur.

5.5. Bu Metodologiyanın 5.1 – 5.4-cü bəndlərində nəzərdə tutulmuş tədbirləri gördükdən sonra Mütəxəssis qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyərini müəyyən edir və qiymətləndirmə haqqında hesabatın layihəsini tərtib edir.

6. Qiymətləndirmə haqqında hesabatı tərtib olunması

6.1. Qiymətləndirmə obyektinin növündən asılı olaraq Qiymətləndirmə haqqında hesabatda aşağıdakı məlumatlar göstərilir:

• Qiymətləndirici barədə məlumat;
• Qymətləndirmə obyekti barədə ümumi məlumat;
• Qiymətləndirmənin məqsədi;
• Hesabatın xülasəsi;
• Hesabatda istifadə olunmuş terminlər və onların qısa tərifləri;
• Əsas qiymətləndirmə metodları və onların anlayışı;
• Dəyərin müəyyən edilməsi ardıcıllığı;
• Qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi yerin xarakteristikası;
• Qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi binanın xrakteristikası;
• Qiymətləndirmə obyektinin xarakteristikası;
• Qiymətləndirmə obyektinin fotoşəkilləri (azı 8 ədəd);
• Qiymətləndirmə obyektinin xəritədə yerləşməsi (xəritədən çıxarış);
• Qiymətləndirmənin aparılması məqsədilə seçilmiş və ya imtina olunmuş metodların əsaslandırılması;
• Azı 2 analoji obyekt barədə qısa məlumat;
• Dəyərin hesablanması üçün istifadə olunmuş terminlər onların açıqlaması;
• Qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyəri;
• Qiymətləndirmə obyektinin likvid dəyəri;
• Hesabatı tərtib və təsdiq etmiş məsul şəxslərin ad, soyad və imzaları;
• Cəmiyyətin möhürü.

7. Yekun müddəalar

7.1. Bu metodologiya 03 oktyabr 2013-cü il tarixindən qüvvəyə minmiş hesab olunur.
7.2. Gələcəkdə bu Metodologiyaya olunacaq bütün əlavə və ya dəyişikliklər yalnız “VETO-CONSULTİNG” MMC-nin direktoru tərəfindən təsdiq edildikdən sonra tətbiq oluna bilər.